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馬光遠:外資能成中國房地產接盤俠嗎

放松外資限制并不會逆轉房地產的基本面,也不用擔心中國房價暴漲,目前,房地產投資作為最好投資的階段已經過去。

  放松外資限制并不會逆轉房地產的基本面,也不用擔心中國房價暴漲,目前,房地產投資作為最好投資的階段已經過去。

  在人民幣貶值的大背景下,住建部等六部委修改了2006年《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》,放寬外商投資房地產企業在注冊資本的繳付以及機構和個人購買自住、自用住房方面的政策,取消了外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求,以及境外機構和個人在購買自住自用商品房時必須在中國居住一年的規定。

  一般情況下,一些國家為了確保本國房價的穩定,對于非本國居民和機構購房會設置一些限制條件,2006年通過的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》就是在當年房地產價格快速上漲的情況下,為了穩定房價而采取的“限外”措施。當然,從實際效果來看,這種“限外”的措施實際上收效甚微,在2008年金融危機爆發之前,中國的房價仍然經歷了快速上漲,而且,由于當時很多監管措施并不到位,一些海外機構和個人通過各種途徑投資中國的房地產。可以說,中國房價走到今天,也有外資機構和個人的貢獻。

  在中國經濟下行,人民幣近期貶值的背景下,通過放松外商投資企業在房地產開發和投資以及購買自住商品房方面的限制,用意是不言自明的,和“兩會”以來通過的一系列穩定房地產市場,促進住房消費的舉措是統一的,都是通過放松以前的行政限制,進一步穩定房地產市場的預期。然而,需要探討的是,在今天這個特殊的情況下,放松外資在開發和購買商品房的限制,能否進一步推動房地產市場預期向好,外資能否成為中國房地產的“接盤俠”。

  很顯然,中國房地產市場今天的基本面已經和2006年房地產價格剛剛快速上漲時不可同日而語。就房地產市場的基本面而言:其一,過去作為短缺經濟的房地產目前已經基本實現供需平衡,除了一線等少數城市,大多數城市住房短缺的歷史基本宣告終結;其二,房地產已經正式告別了過去的暴利時代,行業的收益率逐年下滑。

  其三,在成本和融資的兩大壓力下,很多房地產企業事實上從2014年開始進行轉型,過去趨之若鶩的房地產業,似乎成了人人避之不及的行業。3000多家上市公司,以前很難找到不做房地產的,而現在,很多兼營房地產的,都制定了退出房地產行業的計劃,甚至主業為房地產的,也去悄然推動“去房地產化”的努力。甚至一些龍頭房地產企業也加入了去房地產化的潮流。在商業地產的龍頭萬達加快去房地產化,大力布局文化旅游產業的同時,萬科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等領域的布局。

  基于此基本面的研判,盡管上半年,一些城市的房地產銷量和價格在政策組合拳的助力下開始回暖,但行業本身已經告別“高利潤、高增長、高回報”的三高階段,由于三四線城市的庫存壓力,房地產事實上已經從短缺經濟走向結構性的過剩,開發商和房地產行業的洗牌和改變不可避免,一些中小地產企業要么被并購,要么退出房地產行業。在這種情況下,放開外資開發的限制,放寬外資機構和個人購房的限制,并不能使房地產的基本面逆轉。

  就此而言,放松外資限制并不會逆轉房地產的基本面,也不用擔心中國房價暴漲。未來影響中國房地產走勢的最大因素,除了宏觀經濟的基本面,還有人民幣貶值和降準降息寬松政策的雙重影響。在正常情況下,人民幣的貶值會引發國際資本的退出,從而使整個房地產市場承壓,而降準降息又意味著投資房地產仍然可以起到保值的作用。未來房地產市場會如何,不確定性極大,但可以確定的是,對于購房者而言,一定要意識到,在房地產的基本面、宏觀經濟的基本面、以及財富周期的基本面都發生變化的情況下,房地產投資作為最好投資的階段已經過去。

作者:佚名 本站編輯:陳蕓

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